Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, tập trung giải quyết vấn đề đang được người dân đặc biệt quan tâm là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn sang đất ở

Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, tại nhiều địa phương, việc áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng cao đã khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tăng đột biến. Không ít trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền lên tới hàng tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính, dẫn đến việc chậm trễ hoặc không thể hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tình trạng này không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn làm phát sinh khiếu nại, phản ánh, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai.

Trong bối cảnh đó, Nghị định 50/2026 được đánh giá là bước điều chỉnh chính sách kịp thời, tạo cơ chế ưu đãi rõ ràng, minh bạch hơn đối với người sử dụng đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị định là quy định giảm mạnh tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Nghị định 50/2026/NĐ-CP giúp giảm đáng kể tiền sử dụng đất khi người dân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở hoặc có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, khi được phép chuyển sang đất ở, người sử dụng đất được giảm 70% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức giảm là 50%. Riêng phần diện tích vượt quá một lần hạn mức vẫn phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Quy định này giúp thay đổi căn bản cách tính tiền sử dụng đất so với trước đây. Thay vì phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, người dân khi chuyển đổi trong hạn mức chỉ phải nộp khoảng 30% phần chênh lệch, qua đó giảm đáng kể gánh nặng tài chính, tạo điều kiện để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ở.

Hộ gia đình chỉ được áp dụng ưu đãi một lần

Tuy nhiên, để bảo đảm chính sách được thực hiện đúng mục đích, Nghị định 50/2026 cũng đặt ra nguyên tắc chặt chẽ về phạm vi áp dụng ưu đãi. Cụ thể, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất một lần và trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được hưởng ưu đãi đối với một thửa đất duy nhất và phải cam kết rõ nội dung này trong hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện trường hợp đã được hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch, đồng thời người vi phạm phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Quy định này nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách ưu đãi, đồng thời bảo đảm công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Một nội dung quan trọng khác của Nghị định là việc xác định giá đất và hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất. Theo đó, giá đất áp dụng là giá trong bảng giá đất do địa phương ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức giao đất ở cũng được xác định theo quy định của địa phương tại cùng thời điểm này và được tính riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc vào số nhân khẩu trong hộ.

Đối với trường hợp tách hộ theo quy định của pháp luật, mỗi hộ mới được coi là một đối tượng sử dụng đất độc lập để xem xét áp dụng chính sách. Nghị định cũng làm rõ cách xác định hạn mức giao đất ở trong trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất, qua đó hạn chế cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.

Có thể thấy, Nghị định 50/2026/NĐ-CP không chỉ góp phần tháo gỡ khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà còn tạo sự ổn định, minh bạch trong chính sách đất đai.

Việc giảm tiền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ khuyến khích người dân thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống.

Thep PBPL