Vòng xoáy tăng giá không hồi kết

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đà tăng giá phi mã ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là nhà ở tại các khu vực trung tâm thành phố lớn.

Không ít người kỳ vọng, khi những nút thắt pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung cải thiện và giá nhà sẽ "hạ nhiệt". Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại.

Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng các dự án mới mở bán có giá ngày càng tăng cao, dự án mở bán sau có giá cao hơn dự án trước.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, trong quý vừa qua, chung cư Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái và đã xấp xỉ đạt mức nguồn cung ngang với thời điểm thị trường phát triển mạnh mẽ những năm trước đại dịch.

Từ các dự án chung cư cao cấp đến những căn hộ bình dân, giá bán đã liên tục lập đỉnh mới. Đơn cử như dự án chung cư 88 Láng Hạ từng có giá chỉ 40 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay, con số đó đã tăng gấp 2,5 lần, cán mốc 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do các điểm nghẽn trong nguồn cung trong suốt một thời gian dài.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing. Ảnh: Hoàng Anh.

Theo đó, mặc dù được tháo gỡ nút thắt về nguồn cung, song nhiều dự án bị đình trệ bởi thủ tục pháp lý kéo dài. Chính vì vậy, khi những nút thắt này được tháo gỡ, các chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, đấu giá đất, chi phí cho vật liệu xây dựng, nhân công đã tăng vọt.

"Doanh nghiệp phải thực hiện dự án với mức giá cao hơn rất nhiều so với trước đây. Điều này khiến giá bán dự án buộc phải tăng để đảm bảo lợi nhuận và có lãi", ông Trung phân tích.

Không chỉ vậy, phân khúc bất động sản dành cho người thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa được cải thiện, thị trường tập trung chủ yếu vào các dự án cao cấp khiến mặt bằng giá tăng cao.

Một yếu tố khác khiến giá bất động sản tăng cao là hiệu ứng lan tỏa, "ăn theo" từ giá sơ cấp - giá do doanh nghiệp quyết định đến giá thứ cấp. Khi các dự án mới được chào bán với mức giá cao, ngay lập tức, giá bất động sản thứ cấp – vốn đã hình thành từ trước – cũng tăng theo, tạo nên một vòng xoáy giá tăng trên thị trường.

Ai quyết định giá bất động sản?

Không chỉ do chi phí đầu vào trong quá trình phát triển dự án tăng mạnh, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land cho rằng, việc giá bất động sản tăng cao còn do một nguyên nhân quan trọng khác, là do các quyết định chính sách.

Mọi người thường lo lắng khi thấy giá bất động sản tăng cao, nhưng ít ai đặt câu hỏi, ai là người khiến giá bất động sản tăng? Ông dẫn chứng, trước đây, việc định giá đất được thực hiện 5 năm một lần, nhưng hiện nay, giá đất thay đổi hàng năm. Định giá đất cao hơn khiến doanh nghiệp buộc phải bán với giá cao hơn.

Việc giá bất động sản tăng cao không thể chỉ quy về phía doanh nghiệp. Trên thực tế, không một doanh nghiệp nào có thể tự mình điều tiết giá toàn thị trường. Họ có thể tác động cục bộ tại một vài dự án, nhưng cuối cùng, mức giá vẫn phải được thị trường chấp nhận.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land tại Diễn đàn đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới do TheLEADER tổ chức. Ảnh: Hoàng Anh.

Trong bối cảnh nguồn thu ngân sách phụ thuộc lớn vào thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến đất đai, khi giá đất tăng, nguồn thu từ đất cũng tăng theo. Theo ông Vũ, đây là điều phù hợp trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang tái cấu trúc sâu rộng, bước vào kỷ nguyên mới, cần nhiều nguồn vốn cho phát triển.

Với nguồn thu từ đất, giá bất động sản tăng sẽ mang lại những đóng góp quan trọng vào ngân sách nhà nước. Những nguồn lực này sẽ được dùng để đầu tư mạnh vào các dự án hạ tầng chiến lược, đường sắt cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc mới.

Việc chủ động nguồn thu từ đất, thay vì đi vay nước ngoài, là một bước đi hợp lý và chủ động trong bài toán phát triển. Đây cũng là cách Trung Quốc đã làm ở giai đoạn trước, chỉ có điều, Việt Nam cần kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản, tránh để tăng trưởng quá mạnh dẫn đến dư thừa như Trung Quốc hiện nay, ông Vũ nhìn nhận.

"Tư duy mới" về giá nhà sẽ giúp giải bài toàn mua nhà cho người dân

Một trong những mặt trái của giá bất động sản tăng cao là việc sở hữu nhà ở đối với người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn ngày càng trở nên khó khăn, thách thức, thậm chí không có lời giải.

Tuy nhiên, khi nhìn bức tranh thị trường bất động sản bằng một "tư duy mới", câu trả lời dường như không nằm ở việc níu kéo một giấc mơ giá rẻ đã xa vời, mà là tìm giải pháp mua nhà cho người dân ở các đô thị lớn.

Có một điều ngày càng trở nên rõ ràng là giấc mơ sở hữu một căn nhà ở trung tâm các thành phố lớn ngày càng xa vời bởi giá nhà tại lõi các thành phố lớn khó có thể giảm sâu.

Hướng đi tất yếu là một cuộc "đại dịch chuyển" ra các tỉnh vùng ven, các thành phố vệ tinh. Đây không còn là một lựa chọn bị động, mà là một chiến lược đang được định hình. Tầm nhìn này chỉ có thể thành hiện thực với một cuộc cách mạng về hạ tầng giao thông.

Đây cũng là hướng đi mà các doanh nghiệp lớn và Chính phủ đang thực hiện, với quyết tâm giãn dân ra khỏi các thành phố lớn. Trong tương lai, nhờ hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại, tàu điện ngầm, đường sắt cao tốc, việc di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc diễn ra nhanh chóng, thuận tiện.

Người dân thậm chí có thể làm việc ở Hà Nội, nhưng sinh sống tại Hải Phòng, Hà Nam (cũ), cách đó hàng trăm km và đi về trong ngày.

Lấy ví dụ như Cần Giờ – từng được xem là “xa xôi khó kết nối”, nhưng khi có sự vào cuộc của Vingroup, hạ tầng kết nối như đường sắt cao tốc hay tàu điện ngầm mới đang được nghiên cứu.

“Khoảng cách từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ nếu rút xuống còn 20 phút thay vì 3 tiếng, thì việc giãn dân là hoàn toàn khả thi. Bởi giá đất ở đó rẻ hơn trung tâm, nhưng chất lượng sống có thể cao hơn tại các dự án có tiện ích đồng bộ,” ông Vũ nói.

Hay những dự án quy mô lớn như Sun Mega City tại Hà Nam – trải rộng 1.700ha, được quy hoạch đồng bộ và định hướng trở thành điểm khởi đầu của tuyến đường sắt cao tốc. Dự án này đang cho thấy một tầm nhìn đi trước thị trường, đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và tái định hình cấu trúc đô thị.

Tương tự, một siêu dự án đô thị tại Quảng Yên (Quảng Ninh) được gắn với đề xuất đường sắt cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long. Những siêu dự án này, theo ông Vũ, không thể chỉ trông vào sức doanh nghiệp – mà là kết quả của sự phối hợp chiến lược giữa Nhà nước và khối tư nhân, hướng đến mục tiêu tái phân bổ dân cư và phát triển các thành phố vệ tinh một cách bền vững.

Không chỉ tại Việt Nam, đây là một xu thế phát triển tất yếu, ở tất cả các đô thị lớn trên thế giới. Người dân muốn mua nhà, thay vì lựa chọn các trung tâm thành phố lớn, cần di chuyển ra các tỉnh vùng ven.

Bên cạnh đó, theo ông Vũ, chính sách phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được Chính phủ đẩy mạnh. Với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở này, trong tương lai, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của người dân sẽ rộng mở hơn.

Bên cạnh hướng phát triển để người dân có cơ hội sở hữu nhà ở, theo ông Trung, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quản lý bất động sản từ Singapore, họ quản lý bằng hai thứ - thuế và nguồn cung. Thị trường bất động sản có sự tham gia của hai nhóm: doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.

Vai trò của doanh nghiệp nhà nước rất rõ ràng. Họ phát triển nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, ở các vùng ven, kết nối bằng metro. Trong khi đó, vùng lõi đô thị sẽ là khu vực để các doanh nghiệp tư nhân phát triển căn hộ cao cấp dành cho phân khúc người dân có thu nhập cao cấp hơn.

Bên cạnh đó, với nguồn cung, Singapore cũng kiểm soát số lượng căn hộ được xây dựng ra thị trường mỗi năm để đảm bảo tăng trưởng phù hợp.

Còn tại Việt Nam, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh chính là một hành động trực tiếp, một công cụ an sinh quan trọng để giải quyết nhu cầu cấp thiết cho người có thu nhập thấp trong bối cảnh giá nhà tăng cao.

https://theleader.vn/vi-sao-cang-cho-giam-gia-nha-cang-leo-thang-d41041.html