Ngày 18/6/2025, vụ án được xét xử nhưng đến ngày 23/6/2025 (sau 05 ngày nghị án) TAND KV 7 Đắk Lắk tuyên Bản án số:13/2025/DS - ST về: “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có nhiều sự bất nhất…Và, người liên quan vụ án kháng cáo yêu cầu hủy án sơ thẩm.…

Từ chuyện mua, bán lại đất

Qua tìm hiểu cho thấy vào năm 2005, bà Nguyễn Thị Hoa Hồng (trú tại TP.HCM) mua của ông Y Thun Buôn Krông (trú tại Buôn T’lung, xã Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk, theo địa chỉ mới hiện nay) 270 m² thuộc một phần thửa đất số 73, tờ bản đồ số 19 (Giấy CNQSDĐ số 366086 cấp ngày 04/12/1999) với giá 36 triệu đồng. Việc mua bán được lập “giấy nhượng bán đất rẫy” có xác nhận của địa phương. Sau đó, bà Nguyê xHồng xây nhà cấp 4 khoảng 82 m² trị giá 80 triệu đồng nhưng không thường xuyên ở, không làm thủ tục kê khai để tách thửa và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình.

Cũng trong năm 2005, gia đình ông Y Thun làm ăn thua lỗ. Do đó, toàn bộ tài sản bị kê biên (trong đó có thửa đất số 73; tờ bản đồ số 19) để thi hành án. Thời điểm này bà Hồng không khiếu nại phần đất của bà đã nhận chuyển nhượng từ ông Y Thun.

Theo đó, Thi hành án Dân sự huyện Ea Kar (cũ) đã bán đấu giá thửa đất số 73, tờ bản đồ số 19 và một số tài sản khác của gia đình ông Y Thun để thi hành Quyết định số:03/2009/DS - PT ngày 06/01/2009 của TAND tỉnh Đắk Lắk có Quyết định số:61/2009/QĐST-DS ngày 29/4/2009 và Quyết định số:01/2010/QĐSTT - DS ngày 29/10/2010 của TAND huyện Ea Kar (cũ).

Năm 2010, bà Hồng khởi kiện ông Y Thun vi phạm hợp đồng CNQSDĐ nhưng sau đó rút đơn nên Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện. Vì vậy, tài sản của ông Y Thun tiếp tục được thi hành theo các quyết định, bản án nêu trên. Và Thi hành án huyện Ea Kar (cũ) đã giải tỏa tài sản kê biên, chấp thuận cho gia đình ông Y Thun tự bán tài sản để thi hành án và người mua tài sản làm thủ tục chuyển QSDĐ. Vì vậy, thửa đất số 73, tờ bản đồ số 19 nêu trên được tách thành nhiều thửa khác nhau, trong đó có thửa đất số 425, tờ bản đồ số 38 có diện tích 603,5 m² (trong đó 270 m² đã chuyển nhượng cho bà Hồng) được Sở Tài nguyên & Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ ông Y Thun.

Ngày 24/6/2021, hộ ông Y Thun (gồm ông Y Thun Buôn Krông, bà H’ Suăn Niê (vợ ông Y Thun, nay đã chết), chị H’ Pri Niê, chị H’ Li Ni Na Niê và anh Y Be Nôni Niê) chuyển nhượng thửa đất số 425, tờ bản đồ số 38 cho anh Trịnh Hữu Thuận, chị Lê Thị Phượng (trú tại TDP 3, Phường Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk) với giá 100 triệu đồng theo Hợp đồng CNQSDĐ số:2042 - Quyền số:06/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/6/2021 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Như Cầu (Đăk Lăk). Thời điểm này anh Trần Hữu Thuận và chị Lê Thị Phượng đã nộp 100 triệu đồng tại Thi hành án huyện Ea Kar (cũ) và nhận bàn giao thửa đất số 425, tờ bản đồ số 3, diện tích 603,5 m². Ngày 22/7/2021, Sở Tài nguyên & Môi trường Đăk Lăk (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đắk Kắk) cấp Giấy CNQSDĐ số DA 332064 cho anh Trần Hữu Thuận và chị Lê Thị Phượng. Nhưng tại thời điểm này, bà Hồng không ý kiến gì.

Ngày 23/12/2021, Trần Hữu Thuận và chị Lê Thị Phượng chuyển nhượng thửa đất số 425, tờ bản đồ số 38 cho ông Lâm Văn Vũ, bà Đinh Thị Thương Mơ (công dân thuộc xã Ea Kar, tỉnh Đăk Lăk hiện nay). Lúc này ông Lâm Văn Vũ và bà Đinh Thị Thương Mơ đã tách thửa đất trên thành thửa 468, thửa 469 - tờ bản đồ số 38 và ngày 09/9/2022, được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠVTSKGLVĐ số DA 451683 và DA 451684 đối với 02 thửa đất này. Sau đó, ông Lâm Văn Vũ và bà Đinh thị Thương Mơ đã thế chấp đất để vay vốn ngân hàng.

Đến việc người thứ ba ngay tình nhận chuyển nhượng

Theo “giấy chuyển nhượng bán đất rẫy” ngày 29/3/2005, giữa bà Nguyễn Thị Hoa Hồng và ông Y Thun (xác nhận ngày 11/4/2005), năm 2010, bà Hồng kiện yêu cầu ông Y Thun tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng đã hết thời hiệu theo quy định tại Điều 427, BLDS năm 2005. Do đó, bà Hồng rút đơn và tòa án đình chỉ giải quyết vụ án. Trường hợp này, đương sự chỉ có quyền khởi kiện lại nếu còn thời hiệu.

Ông Lâm Văn Vũ và thửa đất đang tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 429, BLDS năm 2015: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Căn cứ “giấy chuyển nhượng bán đất rẫy” ngày 29/3/2005, giữa bà Hồng và ông Y Thun, đến tháng 10/2022, bà Hồng kiện ông Y Thun về: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và TAND huyện Ea Kar (cũ) đã thụ lý vụ án số: 263/2022/TLST - DS ngày 24/10/2022.

Quá trình giải quyết vụ án, bà Hồng yêu cầu ông Y Thun tiếp tục thực hiện hợp đồng (“giấy nhượng bán đất rẫy” ngày 29/3/2005) khi 270 m² đất từ nhiều năm mà bà Hồng không quản lý, sử dụng. Thời điểm này, ông Y Thun đề nghị phía toà án xem xét tính hợp pháp của “giấy chuyển nhượng bán đất rẫy” nêu trên. Vì thế các thành viên khác trong gia đình ông Y Thun không tham gia giao dịch này. Đồng thời, bị đơn đề nghị phía Tòa án áp dụng thời hiệu để giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 18/6/2025, Viện KSND huyện Ea Kar (nay là Viện KSND Khu vực 7 - Đăk Lăk) xác định: Việc Trần Hữu Thuận và chị Lê Thị Phượng nhận chuyển nhượng thửa đất số 425, tờ bản đồ số 38, diện tích đất 603,5 m² từ gia đình ông Y Thun, đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với thửa đất là ngay tình. Đến ngày 23/12/2021, anh Thuận và chị Phượng chuyển nhượng lại cho ông Vũ, bà Mơ và đã hoàn tất thủ tục sang tên đổi chủ. Theo đó, ông Vũ, bà Mơ là người thứ ba ngay tình nhận chuyển nhượng. Hơn nữa, ông Vũ và bà Mơ đã tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất không trái pháp luật và đang thế chấp tại Ngân hàng. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 133, BLDS năm 2015, Hợp đồng CNQSDĐ giữa anh Thuận, chị Phượng và ông Vũ, bà Mơ đối với thửa đất số 425, tờ bản đồ số 38, diện tích đất 603,5 m² không bị vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hoa Hồng.

Tuy nhiên, theo “giấy chuyển nhượng bán đất rẫy” ngày 29/3/2005, nhưng không có việc giao, nhận đất và tiền nhưng phía Tòa án cho rằng: Việc chuyển nhượng đất giữa ông Y Thun và bà Hồng là ngay tình dù việc chuyển nhượng chưa thỏa mãn Điều 692, BLDS nhưng thỏa mãn Khoản 1, 2, Điều 689, BLDS năm 2005 nên có hiệu lực pháp luật. Theo đó, Bản án số: 13/2025/DS - ST ngày 18/6/2025, của TAND KV7, Đắk Lắk tuyên: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hoa Hồng, công nhận “giấy chuyển nhượng bán đất rẫy” giữa ông Y Thun và bà Hồng được lập ngày 29/3/2025, là “bỏ quên” người thứ ba ngay tình trong vụ án. Không đồng tình với bản án trên, ông Lâm Văn Vũ, bà Đinh Thị Thương Mơ đã kháng cáo. Kết quả vụ án như thế nào phụ thuộc vào sự phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm sắp tới.

Hải Nguyễn - Theo congdongyduoc.vn